Vous avez acheté un bien immobilier pour en faire votre résidence principale, puis le revendre en faisant une plus-value ? Vous pensiez peut-être qu’il existait un délai d’occupation pour réaliser cette plus-value immobilière ? Apparemment ce n’est pas le cas, si les propriétaires vendeurs parviennent à prouver qu’ils ont bien occupé l’habitation en tant que résidence principale.
En effet, une récente décision de la Cour d’Appel de Lyon donne raison à des propriétaires plaignants, qui s’était vu réclamer la somme de 7000€ pour un redressement fiscal. Leur tort de départ ayant été de réaliser une plus-value sur un bien qu’ils avaient occuper pendant 3 mois. Explications.
L’histoire du couple
Dans le Code Général des Impôts (Article 150U), la loi prévoit que les gains d’une vente immobilière soient soumis à l’impôt sur le revenu. Mais cette loi exclut les gains de la vente immobilière de la résidence principale.
En 2014, un couple achète une résidence principale à Saint-Denis-lès-Bourg (Ain). Moins d’un mois après leur acquisition, le couple signe un compromis de vente. Pendant le délai entre la signature du compris et la vente réelle de la maison (soit 3 mois) le couple habite bien la maison. Lorsqu’ils revendent leur bien, 3 mois plus tard, ils réalisent une plus-value de 135 883€ sans payer d’impôts puisqu’il s’agit de leur résidence principale.
Le Fisc s’emmêle alors
Selon l’administration fiscale, le couple réalise alors une économie de 50956€ sur leurs impôts. En 2016, l’administration fiscale inflige un redressement de 50956€ assorti d’une pénalité de 7000€. Le couple décide alors de saisir la justice pour contester cette décision. En 2018, le Tribunal donne raison au couple au titre d’une autre exonération. Et le 19 août dernier la Cour d’Appel de Lyon estime que le motif d’exonération évoqué par le couple était bien valable.
Les preuves retenues en faveur du couple
Pour résumer, le couple atteste avoir occupé les lieux pendant un peu plus de 3 mois. Si la consommation d’électricité de 8€ pour 3 mois a fait tiquer les juges, celui de la consommation d’eau de 46 mètres cube a été retenu comme valable pour attester de l’occupation des lieux.
Les magistrats ont conclu par cette phrase : « Alors que les dispositions précitées du 1° de l’article 150 U du Code général des impôts n’imposent pas de durée minimale d’occupation avant la cession du bien immobilier, il est suffisamment établi que M. et Mme B… avaient effectivement, quoique brièvement, fixé leur résidence principale [dans la maison] à la date de la cession »
Que peut-on en retenir ?
Les vendeurs ont déclaré avoir réellement habité le lieu pendant 3 mois, entre la signature et le compromis de vente. Et ils ont pu prouver qu’ils avaient bien utilisé 46 m3 d’eau pendant ces 3 mois… Et les juges considèrent que cette consommation atteste de l’occupation des lieux.
De plus, les vendeurs prouvant qu’ils n’avaient pas d’autre habitation pendant ce laps de temps, les poursuites ont été arrêtées. Une occupation effective même très brève peut donc être suffisante pour prouver que c’est bien une résidence principale.
Cette jurisprudence impose cependant qu’il n’y ait eu aucune fraude de la part des vendeurs… Quant à expliquer la consommation de 8€ d’électricité pour 3 mois, on aimerait quand même savoir comment c’est possible ?