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Lorsque l’on souhaite devenir propriétaire, particulièrement en ce moment, il est difficile d’acheter une maison en 2023. Les prix des taux de crédit immobilier ont augmenté. Aussi, pour parvenir à vendre, les propriétaires ont dû revoir certains de leurs prix à la baisse. Une aubaine pour les acquéreurs qui ont déjà vendu leur propre maison, mais une mauvaise nouvelle pour les primo-accédants. Depuis 13 mois, les taux de crédit ne cessent d’augmenter, avec 2.82 % en février dernier contre 2.34 % en décembre. Selon l’Observatoire crédit logement/CSA, cette hausse devrait s’amplifier encore en 2023, inflation oblige ! Cependant, un bon plan subsiste et c’est assez étonnant, puisque les maisons que l’on appelle « passoires thermiques », soit énergivores, serait les plus intéressantes à acheter en ce moment. On vous explique pourquoi.
Une maison « passoire thermique », qu’est-ce que c’est ?
Lors d’une mise en vente, les vendeurs sont obligés de faire établir un diagnostic immobilier qui se traduit par diverses vérifications du bien à vendre. Ainsi, le diagnostic immobilier est une expertise réalisée par un professionnel certifié, qui délivrera plusieurs certificats :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : qui permet de connaître la consommation d’énergie du bien et de déterminer sa classe énergétique.
- Le diagnostic amiante : qui permet de détecter la présence ou l’absence d’amiante dans les matériaux du bien.
- Le diagnostic plomb : qui assure de détecter la présence ou l’absence de plomb dans les peintures du bien, notamment dans les constructions antérieures à 1949.
- Le diagnostic termites : qui permet de détecter la présence ou l’absence de termites dans le bien.
- Le diagnostic gaz : qui permet de vérifier l’état des installations de gaz et de détecter d’éventuelles fuites.
- Le diagnostic électricité : qui permet de vérifier l’état des installations électriques et de détecter les éventuels défauts.
Tous les diagnostics effectués classeront le bien à vendre selon un code allant de A à G. Les maisons classées F et G sont ce que l’on appelle des passoires énergétiques. Elles sont souvent mal équipées en chauffage et particulièrement très mal isolées. Elles sont le point noir du gouvernement et, par le fait, sont l’objet de nombreuses aides. Cela s’avère donc intéressant de les acquérir. De plus, certaines passoires thermiques ont été récemment déclarées impropres à la location. Les propriétaires, qui n’auront pas l’intention d’engager de gros travaux, vont probablement devoir s’en séparer rapidement.
Raison n° 1 : les prix sont inférieurs de 5 à 20 %
Comme nous vous l’avons dit, la passoire thermique est en conséquence une maison classée F ou G. La première des raisons qui peut vous inciter à acheter une passoire thermique, c’est évidemment son prix. La décote peut aller jusqu’à 20 % du prix vendeur. Les acheteurs négocient les prix en invoquant les travaux à réaliser, l’augmentation des coûts des matériaux et les délais de réalisation des travaux. Une négociation nécessaire pour de nombreux couples qui ont vu leur capacité d’emprunt chuter vertigineusement. « Un couple avec 4 200 € de revenus, empruntait potentiellement 300 000 € à 1 % sur 20 ans en 2021, contre 248 000 € à 3 % en 2023, soit 50 000 € de moins » apprend-on dans l’article du journal Le Progrès.
Raison n° 2 : le Prêt à Taux Zéro ou PTZ
Le PTZ dans l’ancien permet de financer en partie l’achat d’un logement ancien, achevé depuis plus de cinq ans, avec des travaux d’économie d’énergie ou d’amélioration (création, modernisation, assainissement ou aménagement de surfaces habitables ou de surfaces annexes). Il est soumis à zone géographique et à conditions de revenus. Pour l’obtenir, il faut acheter un bien dans des zones définies (non tendues) et engager des travaux à hauteur de 25 % de prix du bien acheté. Avec les taux de crédit qui devraient repasser la barre des 4 % dans le courant de l’année, soit un taux semblable à 2004 pour un taux fixe, le PTZ pourrait redevenir très intéressants pour engager des travaux de rénovation énergétique. Rappelons que ce PTZ permet de financer jusqu’à 40 % des travaux en zone B2 ou C, avec un taux d’intérêt de 0 % et un remboursement différé de 5 à 15 ans. Ainsi, un couple avec deux enfants achetant une maison de 200 000 € en zone B2 avec 50 000 € de travaux, pourra obtenir 88 000 € de prêt remboursable après 5 ans, pour 489 € par mois sur 15 ans.
Raison n° 3 : le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie, du nom de l’ancien Ministre du Logement, est un dispositif de défiscalisation immobilière en France. Il permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) dans certaines zones de Normandie. Le bien à acheter doit se situer dans l’une des 222 villes du programme national Action Cœur de ville. Les travaux doivent représenter au moins 25 % des charges d’exploitation totales et améliorer d’au moins 20 % les performances énergétiques du logement (au moins 30 % pour les maisons individuelles). Cela vous donne droit à un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 21 % du prix du bien (y compris les travaux) sur un bail de 12 ans. Par exemple, un couple achète une propriété pour 160 000 €, auxquels il ajoute 40 000 € pour des rénovations. Si le logement est loué 12 ans, le bénéfice fiscal sera de 42 000 € (21 % de 200 000 €), soit une réduction annuelle d’impôt sur le revenu de 3 500 €.
Raison n° 4 : le déficit foncier et le doublement de son plafond
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires d’un bien immobilier locatif de déduire de leur revenu global les charges liées aux travaux de rénovation ou de restauration réalisés sur leur bien. Concrètement, cela signifie que les propriétaires qui engagent des travaux de rénovation ou de restauration sur leur bien locatif peuvent déduire de leur revenu global les charges liées à ces travaux, à hauteur de la totalité des charges engagées.
Si le montant des charges est supérieur au montant des revenus locatifs perçus, un déficit foncier est alors créé. Ce déficit foncier peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes, permettant ainsi de réduire l’imposition sur ces revenus. Le plafond du déficit foncier vient d’être doublé, passant de 10 700 € par an, à 21 400 € pour les 2023, 2024 et 2025. Pour en bénéficier, il faut que le logement classé E, F ou G, obtienne après travaux et au tard, le 31 décembre 2025, le classement en lettre A, B, C, ou D. Acheter une passoire thermique, c’est aussi la rénover et la rendre plus écologique avec des panneaux solaires, ou une isolation plus performante. Soit de gagner une belle plus-value à la revente au final.